366

 NAŘÍZENÍ  VLÁDY

ze dne 30. října 2013

o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

 Vláda nařizuje k provedení  zákona č. 89/2012 Sb., občanský  zákoník:

Č ÁST  PRVNÍ OBECNÁ USTANOVENÍ

 § 1

Předmět úpravy

 (1) Toto nařízení upravuje

a)  způsob   výpočtu   podlahové  plochy  bytu  v  jed- notce,

b)  části nemovité věci, které jsou společné,

c)  podrobnosti  o  činnostech   týkajících   se  správy domu a pozemku.

(2) Ustanovení   tohoto   nařízení  týkající  se  bytu platí také pro nebytový  prostor.

Č ÁST  DRUHÁ

 ZPŮSOB VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY

 § 2

Prostorové ohraničení bytu

Pro  účely výpočtu  podlahové  plochy  je byt, jako prostorově  oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy   obvodových   stěn  této  prostorově   oddělené části domu, podlahou,  stropem  nebo konstrukcí  krovu a výplněmi stavebních otvorů  ve stěnách ohraničujících byt;  obdobně  to  platí pro  ohraničení  místností,  které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

 § 3

Způsob  výpočtu podlahové plochy  bytu  v jednotce

(1) Podlahovou  plochu  bytu  v jednotce tvoří pů- dorysná  plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných  i nenosných  konstrukcí uvnitř  bytu,  jako  jsou  stěny,  sloupy,  pilíře,  komíny

a obdobné  svislé konstrukce.  Půdorysná plocha je vy- mezena vnitřním  lícem svislých konstrukcí  ohraničují- cích byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také  podlahová  plocha  zakrytá  zabudovanými   před- měty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty  ve vnitřní ploše bytu.

 (2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umís- těného ve dvou nebo více podlažích spojených schodiš- těm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem  stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního  průmětu  schodiště.

(3) V případě  bytu  s galerií, kdy je horní  prostor bytu  propojen  s dolním  prostorem  schodištěm,  se po- dlahová plocha galerie započítává jako podlahová  plo- cha místnosti, pokud  podchodná výška tohoto  prosto- ru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní  místnosti,   má-li  alespoň   stejnou   podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky   minimální  podchodné  výšky  nejsou  spl- něny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

 (4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle od- stavců 1 až 3 se uvádí v m2  a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2  a více se zaokrouh- luje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2 se nepřihlíží.

ČÁST  TŘETÍ

 SPOLEČNÉ ČÁSTI  NEMOVITÉ VĚCI

 § 4

Společnými částmi nemovité věci může být  vedle pozemku,  na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s uží- váním jednotek,  na němž  jsou zejména zpevněné  plo- chy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních  vod,  septik,  trafostanice,  domovní  kotelna a další stavby, které jsou nezbytné  k zajištění provozu a správy domu.

Společné části domu

§ 5

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstat- nými pro zachování domu včetně jeho hlavních kon- strukcí  a jeho tvaru  i vzhledu,  jakož  i pro  zachování bytu  jiného vlastníka jednotky,  a zařízení sloužící i ji- nému vlastníku jednotky  k užívání bytu  podle § 1160 odst. 2 občanského  zákoníku,  jsou zejména

a)  vodorovné  a svislé nosné  konstrukce  včetně  zá- kladů domu,  obvodové  stěny domu,

b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů  a svodů ven- kovních či vnitřních,

c)  komíny  jako  stavební  konstrukce  v celé své sta- vební délce, včetně vyvložkování pořízeného  spolu s komínem, mimo dodatečně  instalovaných komí- nových vložek pořízených  se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek,  do  nichž  jsou zaústěny  tepelné  spotře- biče těchto vlastníků a které tvoří jeden technolo- gický celek jako spalinová cesta tepelného spotře- biče,

d)  zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí,  schodiště,  chodby,  výplně  stavebních otvorů  hlavní svislé konstrukce  (okna včetně oke- nic),

e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního  povrchu obvo- dové stěny do vnitřního  prostoru  místnosti,

f)  balkony,  lodžie, terasy, atria, i v případě,  že jsou přístupné  pouze  z bytu,  dveře  z balkonů,  lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné  pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (pře- dávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,

h)  výtahy  ve společných  částech, včetně evakuačních a  požárních   výtahů,   autovýtahů    a  autoplošin, vnější požární  schodiště,

i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny,  sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,

j)  bazény, dále prostory,  v nichž jsou umístěna par- kovací místa, pokud  nejsou zahrnuty v jednotce.

(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny  prostorově   ohraničující  byt  i v případě,  že jde o nenosné svislé konstrukce,  dále všechny nosné svislé konstrukce   uvnitř   bytu,   jako   jsou   zejména   stěny, sloupy  a pilíře, vždy  s výjimkou  povrchových  úprav, jako jsou vnitřní omítky,  malby a případné  krytiny  na stěnách,  tapety,   dřevěné  či  jiné  obložení,   kazetové stropy  a podobné  vnitřní  obložení  stěn  nebo  stropů, a dále konstrukce  zabudovaných skříní ve stěnách.

(3) Podlahy  jsou společnými částmi domu,  vyjma podlahových  krytin  v bytě a všeho, co je spojeno s po- ložením či usazením a s funkcí příslušného  druhu  po- dlahových krytin,  spolu s případnou  kročejovou  proti- hlukovou  izolací a s tepelnou  izolací, je-li součástí po- dlahové   krytiny   a  nezasahuje   do   společných   částí domu.

§ 6

Společnými částmi domu jsou dále

a)  přípojky  od hlavního  řadu  nebo  od hlavního  ve- dení pro dodávky  energií, vody, pro odvádění od- padních  vod, pokud  nejsou ve vlastnictví dodava- telů, domovní  potrubí  odpadních  vod  až po  vý- pusť  (zařízení)  pro  napojení  potrubí   odpadních vod z bytu, domovní  potrubí  pro odvádění dešťo- vých vod,

b)  rozvody  elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,

c)  rozvody  plynu až k uzávěru pro byt,

d) rozvody  vody teplé i studené včetně stoupacích šachet,  ať  jde o  hlavní  svislé rozvody,  nebo  od- bočky  od  nich  až  k  poměrovým   měřidlům  pro byt,  nebo  k uzávěrům  pro  byt,  nejsou-li  instalo- vána měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů  uvnitř bytu, včetně vodovodních  baterií,

e)  jde-li o centrální  vytápění,  celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů  v bytě, radiátorů  a jiných otopných    těles,  včetně   termostatických  ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování  nákladů na to- pení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a ter- mostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlast- níka jednotky  jako společné části,

f)  protipožární  zařízení,  nouzové   osvětlení  včetně záložních  zdrojů,  osvětlení společných  částí,

g)  veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu,  pokud  byla  pořízena  jako  společná;  to  se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník  jednotky;  obdobně   to  platí  pro  veškeré druhy  ventilací,

h)  systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a da- tových sítí až k zapojení do bytu,

i)  rozvody  telefonu,  domácí  zvonek,  vnitřní  vyba- vení a umělecká výzdoba  společných  částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu,  které  je nezbytně  nutné  k provozu  domu a k  užívání  jednotek  a z hlediska  své povahy  je k tomuto  účelu určeno.

Č ÁST  Č TVRTÁ PODROBNOSTI O ČINNOSTECH

TÝKAJÍCÍCH SE SPRÁVY  DOMU A POZEMKU

Činnosti týkající  se správy  domu  a pozemku

§ 7

Činnostmi  týkajícími se správy domu  a pozemku z  hlediska  provozního a  technického  se  rozumí  ze- jména

a)  provoz,   údržba,  opravy,  stavební  úpravy  a  jiné změny společných částí domu, včetně změn ve- doucích  ke změně  v účelu jejich užívání; týká  se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhraze- ných k výlučnému užívání vlastníku jednotky, po- kud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku  jednotky  v rámci  správy  této  společné části na vlastní náklady,

b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromo- svodů,  rozvodů  energií včetně  tepla,  teplé vody, pitné vody a telekomunikačních  zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,

c) údržba pozemku  a údržba přístupových cest na pozemku,

d)  uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlast- ník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat  v odůvodněných případech předložení  stavební dokumentace,  pokud  je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují,  nepoškozují  nebo nemění společné části domu.

 § 8

Činnostmi  týkajícími se správy domu  a pozemku z hlediska správních činností se rozumí  zejména

a)  zajišťování veškeré správní, administrativní  a ope- rativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní  dokumentace  domu, uchová- vání dokumentace  stavby odpovídající jejímu sku- tečnému provedení podle jiných právních před- pisů1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro  osobu  odpovědnou  za  správu  domu  a  po- zemku z jiných právních předpisů,

b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky  na správu domu  a pozemku,  stanovení záloh  na  úhrady  cen  služeb  a jejich vyúčtování a vypořádání,

c)  vedení  účetnictví,  zpracování  a předložení  daňo- vých přiznání, řádné hospodaření  s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,

d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým  vlastníkům  jednotek,  které jim uklá- dají jiné právní předpisy  nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek  a z usnesení shro- máždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s ji- nými právními  předpisy  a se stanovami společen- ství vlastníků jednotek,

e)  činnosti spojené s provozováním společných  částí a technických  zařízení,  která  slouží  i jiným  oso- bám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjed- návání s tím souvisejících smluv,

f) výkon  činností  vztahujících  se k  uplatňování ochrany  práv vlastníků jednotek.

§ 9

Neplní-li   vlastník  jednotky   povinnost   udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opa- tření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohro- žení nezávadného  stavu domu jako celku. Právo vlast-

§ 10

(1) Pro účely správy domu a pozemku  je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjed- návat smlouvy týkající se zejména

a)  zajištění činností spojených se správou domu a po- zemku,

b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby,  jejichž dodávky  si vlastníci jed- notek zajišťují u dodavatele přímo,

c)  pojištění domu,

d)  nájmu společných  částí domu a

e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených   s  užíváním   společných   částí  domu a s užíváním jednotek, ke kterým  nemá osoba od- povědná za správu domu a pozemku  oprávnění  je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výmění- kové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená  technická zařízení.

(2) Osoba  odpovědná  za správu domu a pozemku dohlíží  na plnění uzavřených  smluv a vymáhá nároky z porušení  povinností  druhé smluvní strany.

§ 11

Osoba  odpovědná  za správu domu  a pozemku  je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít  nebo měnit smlouvu s osobou,  která má zajiš- ťovat některé činnosti správy domu a pozemku.

§ 12

Pro účely rozvržení  příspěvků ve stejné výši na každou  jednotku  podle § 1180 odst. 2 občanského  zá- koníku  se odměnami  osoby,  která  dům  spravuje,  ro- zumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společen- ství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí  odměny  členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.

Některé další činnosti  společenství  vlastníků

jednotek při správě  domu  a pozemku

§ 13

(1) V působnosti  statutárního  orgánu společenství vlastníků  jednotek  je  rozhodování  o  nabytí,  zcizení nebo  zatížení  movitých  věcí, jejichž  pořizovací  cena nedosáhne    v   kalendářním    roce    souhrnné    částky

10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení  nebo  zatížení movitých  věcí, jejichž zůstatková  cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu  10 000 Kč; to neplatí, po- kud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

(2) V působnosti  statutárního  orgánu společenství vlastníků jednotek  je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, ne- převyšují-li  náklady  v  jednotlivých  případech  částku 1 000 Kč v průměru  na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud  se jedná o opravy způsobené  havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek  určí něco jiného.

§ 14

(1) K  nabytí,  zcizení  nebo  zatížení  nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění  vlastníků jednotek  dát  předchozí   souhlas  jen  v  případě,  jde-li o nabytí  nemovité  věci pro  účely správy  domu  a po- zemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek  nepřísluší.

(2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zří- zení zástavního práva k jednotce, pokud  dotčený vlast- ník jednotky  v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno  shromáždění  vlastníků jednotek  dát souhlas jen pro účely správy domu a po- zemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění  vlastníků jednotek.

Hospodaření společenství  vlastníků jednotek při správě  domu  a pozemku

§ 15

 Rozpočet  na kalendářní  rok, sestavený podle pra- videl určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření  spole- čenství vlastníků jednotek.

§ 16

(1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména

a)  příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a po- zemku podle § 1180 občanského  zákoníku,

b)  úroky   z  prodlení   přijaté  od  vlastníků  jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku  podle § 1180 občanského  záko- níku,

c)  úroky   z  prodlení   přijaté  od  vlastníků  jednotek z  důvodu  prodlení  s platbami  za  plnění  spojená nebo    související   s   užíváním    jednotky    podle

§ 1181 občanského  zákoníku,  včetně nedoplatků z jejich vyúčtování,  a pokuty  za nesplnění povin- nosti vlastníka jednotky podle  § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým  se upravují některé otázky související s poskytováním  plnění spojených s uží- váním bytů a nebytových  prostorů  v domě s byty,

d)  úroky  z vkladů na bankovních  účtech společenství vlastníků jednotek,

e)  penále, úroky  z prodlení  a smluvní pokuty  zapla- cené  třetími  osobami  za  porušení  povinností  ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jedno- tek,

f) pojistné plnění z pojistných  smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se spo- lečných částí a bonifikace za příznivý  škodní prů- běh a

g)  příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společen- ství vlastníků jednotek.

(2) Příjmem  společenství  vlastníků  jednotek  ne- jsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto pří- jmy

a)  nájemné z pronájmu  společných  částí domu,

b)  úroky  z prodlení  placené z důvodu  prodlení  ná- jemců  těchto  společných  částí s platbami  nájem- ného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných  částí včetně nedoplatků  z jejich vyúčtování  a 

c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických  zařízení v domě pro tyto  osoby.

§ 17

Vymezení  některých nákladů

vlastní  správní činnosti

Podobnými náklady vlastní správní činnosti uve- denými  v § 1180 odst. 2 občanského  zákoníku  se ro- zumí zejména

a)  náklady  na zřízení,  vedení a zrušení  bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

b)  náklady na rozúčtování  a vyúčtování plnění spoje- ných s užíváním jednotek,  včetně provedení  ode- čtů hodnot  z poměrových  měřidel spotřeby  vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování  nákladů  na teplo,

c)  náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwa- rového vybavení a jeho odpisy,

d)  náklady   kanceláře  osoby   odpovědné   za  správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby,  spotřeba  elektřiny,  je-li samostatně  mě- řena, poštovné,  a

e) náklady spojené s poskytováním  právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

ČÁST  PÁTÁ ÚČINNOST

§ 18

Toto   nařízení  nabývá  účinnosti   dnem  1.  ledna 2014