Stanovy podle NOZ a společenství vlastníků

Ohledně domů, bytů, společných prostor a všeobecně okolo společenství vlastníků se mi toho honí v hlavě hodně. Sleduji všechny změny (alespoň si to myslím - ale změn je mnoho. Zkusil jsem změnit stanovy společenství vlastníků podle nového OZ s tím, že by mohly platit podle zákona o vlastnictví bytů a současně i podle NOZ. Odeslal jsem změnu po schválení shromážděním na rejstřík krajského soudu v Plzni a čekám na výsledek. A abych řekl pravdu - vlas by se zadním otvorem neprotáhl. Vše jsem zpracovával na "hraně" ZOVB a NOZ. No, uvidíme, jak se s tím patřiční vzdělaní "JUDr." případně "Mgr" nebo jiní v právnickém oboru poperou. Pokud se mi to povede budu rád, protože pak je vystaráno na hodně let, než e budou chtít změnit stanovy společenství. Přišlo nám potvrzeno, že zápis do rejstříku bude proveden - vyšlo to. A proč to tak je ? Od 1.1.2014 se stanovy společenství stávají veřejnou listinou a v tomto případě musí jejich schválení probíhat za dozoru notáře. Notář přitom neosvědčuje obsah stanov, ale osvědčuje pouze procesní způsob schvalování t.j. patřičný počet účasti vlastníků osobně, případně pověřených osob na základě plné moci (je - li to povoleno ve stanovách, jinak zastoupení na PM není možná), způsob hlasování o dokumentech, projednávaných na shromáždění. Obsah tak zůstává stále na společenstvích - příprava na statutárních orgánech - výboru a následně na schválení shromážděním. Pokud uděláte chybu ve znění stanov je to vaše věc, nikdo vám nepomůže. Máte několik možností a to:

Buďto svěříte znění stanov tomu, kdo se v tom vyzná a má přístup k různým informacím, nebo to svěříte právníkovi (zde je podstatný rozdíl v ceně - právník udělá věc taky ale dráž a samozřejmě za to nenese odpovědnost). Pokud by udělal chybu tak za znění odpovídá shromáždění, které stanovy schvaluje. A babo raď. Rád vám poradím, ozvěte se pokud o to máte zájem. Já osobně jsem to nechtěl nechat náhodě a proto jsem se rozhodl pro tento riskantní krok se souhlasem vlastníků, kteří byli na shromáždění. Snad to byla dobrá volba, to vše uvidíme. Lidičky, změn je hodně včetně provádění vyúčtování záloh za služby, nájmech (týká se i vlastníků, kteří pronajímají byty) a další a další....... Tak máte - li zájem, chcete - li s věcí pohnout a nedostat se do maléru ozvěte se. Připravuji si i vlastní formulář pro jednotlivé vlastníky tak, aby měli přehled jakou částkou z fondu oprav se podílí na jednotlivých platbách a akcích za společenství. Téměř vše se počítá automaticky po zadání určitých dat. Mohu vám to "ušít" na míru. Jen to chce to nejmenší - ozvěte se a určitě se domluvíme.

Ještě bych chtěl dodat, že při jednání s jedním právníkem došlo na to že jsem byl z jeho stany upozorněn na neplatnost jednání shromáždění. Protože se zajímám hodně o společenství vlastníků a jednání v rámci zákonných norem, tak  vyjáděřní právníka mnme zaskočilo. Při dotazu proč je jednání neplatné mi bylo sděleno, že na jednání byla vlastníkem pověřena plnou mocí osoba, která vlastníkem není. Důvodem je údajeně usnesení vrchního soudu v tomto směru. A protože jsem člověk, který se řídí pořekadlem "důvěřuj, ale prověřuj" tak jsem se na to zaměřil a zde je výsledek: 

Právní věty rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 29 Cdo 3399/2010

I. Zákon o vlastnictví bytů otázku, zda vlastník jednotky může být na shromáždění zastoupen, výslovně neřeší, a k jejímu zodpovězení je tudíž nutno se dobrat výkladem. Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství, tvořeným členy společenství – vlastníky jednotek (§ 9 odst. 7 písm. a) a odst. 8 věta první zákona o vlastnictví bytů). Právo účastnit se shromáždění (jako jeho člen) a podílet se na jeho rozhodování o záležitostech souvisejících se správou domu je osobním právem vlastníka jednotky. Jakkoliv lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na shromáždění jako taková právním úkonem není. Člen shromáždění, který se účastní shromáždění, sice může právě proto, že se shromáždění účastní, vykonávat hlasovací právo (popř. i další práva, jako např. právo podávat návrhy, nahlížet do podkladů pro jednání apod.), nicméně účast na shromáždění je nutno od samotného hlasování (či výkonu dalších práv) odlišit. I tehdy, nebude-li se na shromáždění hlasovat, totiž právo účastnit se svědčí pouze členu shromáždění (vlastníku jednotky). Současně platí, že člen shromáždění nemůže vykonávat hlasovací právo, neúčastní-li se shromáždění. Z tohoto důvodu nelze právo vlastníka jednotky nechat se na shromáždění zastoupit dovozovat z ustanovení § 3 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů a § 31 odst. 1 občanského zákoníku; plná moc k zastoupení vlastníka na shromáždění není plnou mocí k uskutečnění právního úkonu.

Ze zákona tudíž oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění vlastníků jednotek zastoupit neplyne. Nicméně v souladu s ustanovením § 9 odst. 14 písm. d) zákona o vlastnictví bytů mohou takové právo vlastníka jednotky založit stanovy společenství.

II. Dojde-li k porušení pravidel pro svolání shromáždění (upravených ve stanovách společenství – viz § 9 odst. 14 písm. c/ zákona o vlastnictví bytů), může být tato skutečnost – podle okolností případu – důvodem pro vyslovení neplatnosti usnesení, jež byla tímto shromážděním přijata. Avšak ne každé porušení právních předpisů či stanov může být důvodem pro vyslovení neplatnosti napadeného usnesení shromáždění. Jakkoliv zákon o vlastnictví bytů neobsahuje v tomto směru žádné výslovné ustanovení, lze uvedený závěr dovodit z principu proporcionality jakožto obecné zásady právní (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 29. září 2005, sp. zn. III. ÚS 350/03). Soud proto musí v řízení o žalobě podle ustanovení § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů vždy zvažovat, zda zjištěným porušením právních předpisů či stanov došlo s ohledem na okolnosti případu k natolik závažnému zásahu do práv vlastníků jednotek či společenství samotného, že odůvodňuje vyslovení neplatnosti napadeného usnesení. Stejně tak musí posuzovat, zda vyslovením neplatnosti usnesení shromáždění nedojde k závažnému zásahu do práv nabytých třetími osobami v dobré víře; vyslovit neplatnost napadeného usnesení může jen tehdy, není-li tomu tak.

III. Usnesení shromáždění vlastníků bytů o volbě člena (členů) výboru vždy důležitou záležitostí ve smyslu ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Jsou-li voleni všichni členové výboru, může přehlasovaný vlastník napadnout jak celou volbu, tak i volbu jen některého z členů výboru.

Rozhodné právní předpisy

Shromáždění vlastníků jednotek je upraveno zejména v § 11 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Tato právní úprava je však poněkud kusá a je tak na stanovách společenství, aby blíže upravily některé otázky s konáním shromáždění spojené, jako je např. právě možnost zastoupení člena na shromáždění. Jen pro úplnost je třeba dodat, že pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb.

Od 1.1.2014 však nový občanský zákoník zruší jak zákon č. 72/1994 Sb., tak nařízení vlády č. 371/2004 Sb. a vlastnictví bytů bude upraveno přímo novým občanským zákoníkem.

Takže, z toho pro mne vyplývá, že právník se již v tom zmatku nevyzná. Hodně se klade důraz na stanovy společenství vlastníků. Pokud si myslíte, že nad dokumenty společenství mávnete rukou a schválíte všechno, co vám výbor předloží tak můžete v pozdější době narazit v případě, že budete vyžadovat některé úkony a narovnání a bude vám odpovězeno "jaké stanovy máte, tak se to dělá".

Nepodceňujte základní dokumenty společenství, nevyplatí se to!!!!

Bylo by toho mnoho a mnoho co psát. Můžete mi napsat, odpověď dostanete. Pokud chcete pomoci zpracovat stanovy případně jiné dokumenty společenství, mohu pomoci. Mohu vám je případně i přepracovat k obrazu vašemu. Samozřejmě tomu věnuji hodně času ze svého volna a proto to nebude zdarma. Vše je ale dohodou dvou stran a u každého společenství je to na dohodě, cena a rozsah není stejná. V každém případě vás to vyjde levněji a myslím si, že zpracování bude nejméně na úrovni těch, kteří by si za tuto činnost vzali podstatně větší částku bez jakékoliv záruky. Já vám ji poskytnu v určitém rozsahu.

Neváhejte - ozvěte se:

Telefon na 724 180 492 nebo formulářem

© 2013 Všechna práva vyhrazena / All rights reserved Správa domů Lukáš Kupec, Cheb