Statutární orgán podle NOZ

Zákon 82/2012 Sb. Občanský zákoník na struktuře orgánů společenství vlastníků jednotek (SVJ) nic nemění. Nejvyšším orgánem SVJ nadále zůstává shromáždění vlastníků a výkonným orgánem jeho statutární orgán – výbor společenství nebo pověřený vlastník (podle NOZ – předseda). Dochází k úpravě u statutárního orgánu a to:

 - terminologie

- působnost – rozšiřuje se kompetence shromáždění vlastníků

- rozšíření okruhu osob, které mohou vykonávat funkci statutárního orgánu

- v odpovědnosti statutárního orgánu za výkon své funkce

 Zde je potřeba říci, že je možné, aby statutární orgán vykonávala právnická, či jiná osoba. Je to veliká odlišnost on zákona o vlastnictví bytů, kde je dáno – zejména ve vzorových stanovách, podle nichž se řídí veliká část SVJ, případně převzala určité části vzorových stanov – že výkon funkce statutárního orgánu a orgánů společenství může vykonávat vlastník, někde ještě je dáno – vlastníky bydlící v domě. Tato formulace je sice pěkná, někdy slýchávám – „přeci nám to tady nebude dělat nějaký cizák“, ale když se nad tím zamyslíte, tak jsou SVJ, kde je pro výkon funkce statutárního orgánu dostatečný počet vlastníků, úplně nejlepší je, když jsou pro práci zapáleni a mají ji jako svou zálibu či koníčka. Samozřejmě ale to nezakládá nic na tom, že v dnešní době se tyto funkce provádí zdarma. Tato doba již minula, protože se používají i soukromé prostředky pro výkon funkce a jejich provoz něco stojí. Dále  jsou tyto funkce vykonávány ve volném čase, kdy ostatní chodí za zábavou, rekreují se a podobně. Finanční odměna statutárnímu orgánu je kompenzací za odlišně strávený volný čas a věnování tohoto času správě domu a všemu, co s tím souvisí. A pokud se to dělá poctivě, času se nad touto činností stráví hodně.

Dále jsou SVJ, kde je pro výkon funkce málo vlastníků, případně je vykonává jeden. Statutární orgány – výbory tak jsou formální, ostatní členové mimo předsedy výboru jen podepisují to, co se jim předloží a mnohdy to nečtou. Odpovědnosti se tím nezbaví a nepomůže jim ani vyjádření „ já jsem ani nevěděl co podepisuji“…… Tak to je úplně mimo.

Proto se v NOZ otevřel prostor pro volbu jiné osoby pro výkon funkce statutárního orgánu, ale zde je potřeba být velmi opatrní!!! Je třeba jasně vymezit takovému volenému orgánu (například právnické osobě) jeho práva a povinnosti, dát jasné mantinely, ve kterých se může pohybovat. Je potřeba si v každém případě zjistit a hlavně ověřit jednat znalosti chodu SVJ a také předpisů platných pro řízení SVJ. Těch není málo. Je potřeba míst stanovenu odpovědnost těchto orgánů za jejich činnost aby se nestalo, že se ze své činnosti, kterou nebudou dělat zrovna nejlépe, vyvlíknou a SVJ zůstanou „oči pro pláč“. V neposlední řadě je nutné si pojistit zacházení s finančními prostředky a vázat provedení plateb od určité výše podpisem další osoby – třeba i některého z vlastníků – před provedením platby, nechat si dálkový přístup k účtu pro provedení kontrol a stanovit maximální limit u banky pro provedení jednorázové platby. Tak se pak nemůže stát, že vám někdo vybílí účet.

A nyní se vrátím k tomu „cizákovi“. Někdy je takto nazývaný statutární orgán lepší, než je místní. Možná tím naštvu některé návštěvníky stránek, ale skutečnost je prostě taková. Je potřeba ji zvážit, dát si do pořádku stanovy a hlavně – při jejich změně a tvorbě se zamyslet nad tím, co do nich dáváte, nepřebírat bezhlavě jiné stanovy jiných SVJ a jen si přejmenovat hlavičky a adresy včetně ostatních údajů na své. To by se vám mohlo velmi krutě vymstít. Jak tomu říkám (a někteří lidé se vztekají) používat vlastní mozek.

Statutární orgán – a to by mělo být také ve stanovách – který není z řad vlastníků by měl být schválen shromážděním, nebo rozhodnutím mimo shromáždění (pokud je máte ve stanovách) podle daných pravidel. V každém případě by se měla ještě – zejména s právnickou osobou – uzavřít smlouva, ve které by se odrážely výše uvedené věci včetně omezení a dále výše odměny, za kterou funkci bude vykonávat. Bez smlouvy u takovéto funkce bych asi nikoho touto funkcí nepověřil ani nevolil. Toto není proces, který lze provést ze dne na den, ale musí se pořádně připravit.

A poslední věc. Je nemálo SVJ, kde po uplynutí prvního volebního období nebyla provedena opětovná volba a výbor který byl zvolen v první volbě pokračuje v plnění svých povinností. Toto se dá nazvat smrtícím koktejlem jak pro celé SVJ, tak pro ty, kteří pokračují v plnění funkce.

Pokud se z výše uvedeného vztahuje něco na vás, potřebujete poradit, případně pomoci se stanovami jsme vám k dispozici, rádi vám pomůžeme uvést věci do pořádku.

Napište nám ve formuláři níže, případně na emailovou adresu jindrich.kupec@spravydomu.cz a určiě se domluvíme na spolupráci.

 Máte aktualizována data ve veřejném rejstříku?

SVJ jsou povinna do 30. 6.2014 provést aktualizaci svých údajů, uvedených v rejstříku. Jedná se zejména o:

a.  zápis u každé fyzické osoby uvedené v rejstříku, bez ohledu na důvod jejího zápisu v rejstříku, místo jejího pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu. Tato doplnění musí být u všech orgánů SVJ, které jsou v rejstříku vedeny. Pokud je u fyzické osoby naopak uvedeno pouze místo jejího pobytu, které se však liší od jejího faktického bydliště, bude zapotřebí toto bydliště v uvedené lhůtě zapsat.

b.  uvést u každé fyzické osoby zapsané ve veřejném rejstříku jak její datum narození, tak rodné číslo, pokud jí bylo přiděleno. Většinou je zapsán jen některý z údajů. Tyto údaje nebudou přístupné ve veřejné části rejstříku ale budou sloužit pro „synchronizaci“ dat s ostatními státními orgány a organizacemi, které jsou na data připojeny. Dejme si ruku na srdce, máme vše v pořádku? Pokud nevíte, napište na příslušný krajský soud veřejného rejstříku a zeptejte se. Komunikuji s rejstříkem v Plzni bezproblémově odpovídají i na emaily bez elektronického podpisu. Je ale třeba zaslat žádost podepsanou podpisovým vzorem, který máte uložený v rejstříku a podpis musí být ověřený, dokument naskenovat do PDF formátu a poslat. Posílejte z adresy, která zní na jméno.příjmení@poskytovatel.xx  (případně otočené příjmení.jméno). Nezasílejte z adresy např. pepa1523@poskytovatel.xx . Pokud nezasíláte z druhé uvedené adresy nikdy nebyl problém.

 c.  Zapsat počet členů statutárního orgánu. Zapisovaným počtem členů je třeba rozumět počet členů určený ve stanovách, nikoli počet členů dle faktického stavu, který bude v době podání návrhu v případě konkrétního SVJ panovat.

d.  Nově musí SVJ ve srovnání se stávající úpravou zapisovat i způsob jednání statutárního orgánu za SVJ. Způsob jednání je většinou uveden ve stanovách – správně by to tam mělo být. Přesto je třeba si věci překontrolovat a uvést do pořádku.

e.  Tam, kde se podle stanov zřizují kontrolní orgány, je povinnost nechat zapsat název kontrolního orgánu, neboť ten z úpravy v NOZ neplyne, a počet jeho členů. NOZ žádnou úpravu kontrolního orgánu SVJ nestanoví. Odkazuje však na ustanovení o spolku, který obsahuje základní právní úpravu kontrolní komise, která se u SVJ použijí přiměřeně.

 Jaké jsou další změny podle NOZ?

- není stanovena délka funkčního období statutárního orgánu. Přikláním se k tomu, že by měla být dána ve stanovách. Je třeba zvážit dobu – nechal bych pětiletou.

- mohou se kooptovat (viz. http://cs.wikipedia.org/wiki/Kooptace ) členové při výpadku člena statutárního orgánu. Toto je velmi dobrá možnost, protože se rychle dá doplnit statutární orgán do doby dalšího shromáždění vlastníků bez jeho mimořádného svolávání a dlouhodobého výpadku. Nezapomeňte ale na proces změny údajů ve veřejném rejstříku.

 A na závěr – velký důraz je kladen na to, že se velmi veliká část řídí stanovami SVJ. Nepodceňujte tento dokument a vytvořte si provozuschopné stanovy, kde budete mít věci, které jinde ošetřeny nejsou – a že jich je!!!

Nepočítejte s tím, že vyjdou opět nějaké vzorové stanovy – nevyjdou. Mohu říci ze své zkušenosti, že vzorové stanovy v pojetí po vstoupení NOZ v platnost jsou velmi slabé – ne li úplně k ničemu - při řešení problémů v domě, s neplatiči a podobně.

Jestli si na konci tohoto článku říkáte – my jsme jen malé společenství, nás se to netýká, ale to jsou kecy…… případně jiné poznámky tak jednou poznáte, že jste udělali chybu. Vím o čem mluvím. V dnešní době si může byt koupit kdokoliv a pak ho pronajímá. Zde nastává zlomový bod pro mnohá SVJ. A nemáte – li nejen stanovy, ale i další dokumentaci SVJ v pořádku jste v háji. Pak vám už vlastníci změnu většinou neschválí, protože by se jí museli řídit a proč si komplikovat život. A ti co pronajímají byty to mohou pojmout jako „mne to nepálí, peníze dostávám tak co bych řešil….“.

 Nabídka:

Na našich stránkách máme již uvedeno, že vám stanovy přepracujeme, nebo vám připravíme návrh a poté upravíme podle vašeho přání, vašich dodatků a doplňků po konzultacích. Budeme je dělat tak dlouho, aby vám k něčemu byly, pomohly vám a byli jste klidnější. Cena není veliká, určujeme ji po dohodě u každého SVJ zvlášť.

Těm, komu je budeme dělat můžeme zajistit do budoucna jejich doplňování a změny na základě požadavku oprávněných zástupců SVJ za nízkou dohodnutou cenu, pokud je nebude potřeba celé přepsat.

 Jindřich Kupec - správa nemovitostí

Hodně štěstí ve vašem rozhodování

© 2013 Všechna práva vyhrazena / All rights reserved Správa domů Lukáš Kupec, Cheb